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大家検定２級認定講座 1日目②－融資
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ファイナンスについて。
元々の地主大家さん、相続大家さんとは違って、
サラリーマン大家さんを目指す私としては、
銀行に頼らざるを得ないところです。
そこで気になっていたファイナンスの融資のところ。
その部分が1日目の最後の1コマでハナシがあったのでちょっときつかったデス。
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日本の金融機関としては、 政府系金融機関の住宅金融支援機構と日本政策金融公庫、 民間金融機関の都市銀行、地方銀行、信用金庫、JAバンク、ノンバンクがある。
政府系は金利は低いけど、担保評価が厳しい。 固定型のみで 住宅金融支援機構は15年と35年、 日本政策金融公庫は最長15年と借り入れ期間は短い。 融資は抵当権設定登記が完了した後の実行、とツナギ融資が必要。
民間系では都市銀行は金利は低めで全国融資は可能も、 融資のハードルは高い。 地方銀行、信用金庫は都市銀行に比べると金利は高めだけど、 営業エリア内しか融資に応じてくれない。 でも、地方銀行、信用金庫は個人、中小企業向けなので、 いろいろ小回りは効きやすい。
JAバンクは住居と支店の管轄エリアが同じでないと応じてくれないものの、 金利は比較的低い設定。 ただし、いろんな金融商品や保険の加入を勧められる（＝強制って事らしい）。 ノンバンクは金利はかなり高いけど、融資のハードルは低め。 ただし、ノンバンクを利用すると信用力が著しく低下するので、 最後の手段として考えるべき。 |
ここの部分はかなり深く勉強しないといけない難しいハナシ。
これだけだとあまり理解できないな。
どこの金融機関に行くにしても、
資料作成やプレゼンは必要になると思うので、
利用する時にはサラリーマンで培った、
文書作成能力や交渉力を使っていかないと。
今本業の課題のひとつでもある、
わかりやすい説明資料作りを勉強していこう。
あと、政府系金融機関については、
もう少しやさしいイメージだったりしたのですが、
なんだかts-trajalさんの日本政策金融公庫の記事とは雰囲気が違うなぁ、
なんて思って聞いていました。
どっちもホントなんでしょうけど、
もう少し細かくリサーチする必要がありそうです。
どこかで売っていた情報商材を買った方が良さそうです。
また、いろんな方のブログに出てくるスルガ銀行やオリックス信託銀行は
都市銀行やノンバンクに近い企業なんですかね？
多少金利は高いけど、収益還元法で考えてくれるというイメージなんですが。
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融資可能になる2つの条件。
担保価値の目安。 融資金額 ≦ （路線価×80％） ＋ （建物価格×60％）
収益評価の目安。 年間家賃×80％ ＞ （金利6％の年間元利返済額） ＋ 諸経費
担保評価を重視する銀行もあれば、 収益性を重視する銀行もある。 大家もいろいろ、銀行もいろいろ。 複数の金融機関に融資の打診を行うことが重要。 |
ここの部分については、
厳しい方がいいに決まっているわけですが、
満室賃料の60％ ＞ 融資返済額（金利6％に引き直したもの）
とされていたので、
ここについては今のご時世、こんな感じなのかな、
なんて思いました。
何にしても、物件を買う前に、
雰囲気をつかむためにも、
金融機関めぐりをしてみようと思っています
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