大家検定２級認定講座　1日目⑨　管理業務と賃貸条件

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管理業務とは。

入居者募集及び建物管理業務委託契約の基本的な内容。

重要なのでテキストから転載です。

１．募集業務
　　- 契約条件の調整
　　- 入居者募集業務
　　- 賃貸借契約業務

２．運営業務
　　- 集金業務
　　- 管理費用の支払い
　　- クレーム対応
　　- 入居者ルールの啓蒙
　　- 違反者への対応・業務報告
　　- 履歴管理

３．建物維持管理業務
　　- 日常清掃業務
　　- 設備点検業務
　　- 修繕業務

４．更新・再契約業務
　　- 更新、再契約業務
　　- 賃料改定、契約条件変更の交渉

５．退去業務
　　- 退去立ち会い
　　- 敷金精算
　　- 鍵交換

６．その他
　　- 節税対策
　　- 相続対策
　　- 長期修繕契約
　　- バリューアップ提案
　　- 週次、月次、年次報告

っていうかこんなにあるんですね。。。

全部やってもらうのであれば、

家賃の10％くらい必要かもしれないですね。

 

 

家賃相場はインターネットや情報雑誌、

公表されている統計情報などから割り出せますが、

それらの情報から、

築年数ごとの平米単価を算出し、

適正単価を出すこともできる。

 

賃貸条件。

①賃料

②共益費
→共用部分の光熱費や上下水道使用料、清掃費など。
　おおよその金額を算出するのが通例も、
　本来は実費相当額をベースに算出されるもの。
　更新料や敷金などと同様に、
　将来的な裁判につながる
　かもしれないので気をつけましょう。

　ただ、法人契約の場合、
　月額家賃はいくらまで、とは決まっているけど、
　共益費はいくらまで、と決まってないところもあるみたい。
　それを利用して、ある程度共益費を上乗せするのもテクニック。

　また、インターネットで検索する時には
　家賃を主とするので、
　家賃を抑えてその分を共益費に乗せることもテクニック。

③管理費

④敷金

⑤礼金

⑥保証金・権利金

⑦鍵交換費用

⑧損害保険料
→前もって借家人賠償保険への加入を条件としておく。
　２年間で１万円～２万円ナリ。

⑨連帯保証人

⑩滞納保証会社

⑪水道光熱費
→水道代や電気代、ガス代を固定で設定する方法。
　家賃の補填としてのウラワザ。
　設定額まで使わないことが多いのでプラスになることも。
　ただ、電気代については固定にすると、
　エアコン付けっぱなしにする不逞の輩がいるかも。

⑫インターネット利用料
→ライフライン化しているインターネットは
　一括契約すれば固定費も月額費用も安く済む。

　ウラワザは光ファイバー回線を１本引いて、
　無線ブロードバンドルータを置いて、
　そこに光ファイバーを親回線として接続し、
　各戸に無線で飛ばすとか、
　有線で接続するとか。
　シェアハウスでのウラワザらしい。

　本業での海外視察から聞くところによると
　台湾の人も１本の回線をみんなでシェアするらしい。

⑬退去時クリーニング代
→最初から取り決めしておけばもめることも少ないかも。
　それも畳の表替えとか、
　絶対やらないといけないものは入れておいたら良いかもね。

 

この辺は運営していけば、絶対に参考になることだと思う。